Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat sich der rechtliche Rahmen für Neubau und Bestand im Sommer 2026 grundlegend verändert. Für Bauherren und Projektentwickler stellt sich damit erneut die Frage: Welcher energetische Standard ist heute sinnvoll – rechtlich, wirtschaftlich und mit Blick auf die kommenden Jahre?

Vom GEG zum GModG: die wichtigsten Daten

Nach Abschluss des parlamentarischen Verfahrens im Juli 2026 wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; seitdem heißt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Erste Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere treten gestaffelt in Kraft. Neben neuen Heizungsregeln setzt das Gesetz vor allem die überarbeitete europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um.

Was sich ändert

Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen entfällt. An ihre Stelle tritt für Gas- und Ölheizungen in Bestandsgebäuden eine sogenannte Bio-Treppe: Ab 2029 muss ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe eingesetzt werden – 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Nullemissionsgebäude werden zum Neubaustandard – zunächst für Gebäude der öffentlichen Hand ab 2028, für alle Neubauten ab 2030. Am Standort dürfen dann keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen entstehen.
Die Ökobilanz kommt ins Gesetz: Für Neubauten sind die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus zu ermitteln – also auch die graue Energie aus Herstellung und Rückbau – und im Energieausweis auszuweisen. Verbindliche Grenzwerte sollen später folgen.
Neue Berechnungsgrundlagen: Das Referenzgebäude wurde überarbeitet und technologieoffener gestaltet, die Primärenergiefaktoren werden angepasst.
Solarpflicht: Sie wird schrittweise eingeführt – für größere Nichtwohngebäude und Gebäude der öffentlichen Hand früher, für alle Neubauten ab 2030.
Mietrecht: Bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen werden CO₂-Kosten und Netzentgelte ab 2028 grundsätzlich hälftig zwischen Vermietern und Mietern geteilt.

Was das für Neubauprojekte bedeutet

Für Projekte, die heute in die Planung gehen, ist der Zeithorizont entscheidend. Zwischen Projektentwicklung, Genehmigung und Baubeginn vergehen bei größeren Wohnungsbauvorhaben oft zwei bis drei Jahre. Wer jetzt plant, sollte deshalb prüfen, ob das Projekt bereits unter den Nullemissionsstandard ab 2030 fällt – und gegebenenfalls direkt darauf auslegen. Eine Umplanung in einer späteren Phase ist deutlich teurer.

Ähnliches gilt für die Ökobilanz. Die Lebenszyklus-Emissionen werden maßgeblich durch Tragwerk, Baustoffe und Gebäudegeometrie bestimmt – also durch Entscheidungen, die im Vorentwurf fallen. Wer die Ökobilanz erst zum Bauantrag rechnet, hat kaum noch Stellschrauben.

Hinzu kommt die Förderung: Die Neubauförderung des Bundes knüpft an Standards an, die über das gesetzliche Mindestniveau hinausgehen, und verlangt in der Regel auch Nachweise zum Lebenszyklus. Da sich Programme und Konditionen regelmäßig ändern, sollte die Förderstrategie vor Planungsbeginn festgelegt und vor Antragstellung aktuell geprüft werden.

Welcher Standard rechnet sich?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Ein höherer Effizienzstandard verursacht Mehrkosten in Hülle und Technik, kann aber bessere Förderkonditionen erschließen, Betriebskosten senken und das Gebäude zukunftssicher machen. Gerade im geförderten Wohnungsbau, wo Mieten gebunden und Renditen begrenzt sind, muss diese Abwägung projektbezogen gerechnet werden. In der Praxis bewährt sich ein Vergleich von zwei bis drei Varianten, in dem Investitionskosten, Förderung, Betriebskosten und Lebenszyklus gemeinsam betrachtet werden.

Der unterschätzte Hebel: Wärmebrücken

Bei der Diskussion um Dämmstärken und Heizsysteme gerät ein Thema oft aus dem Blick, das vergleichsweise wenig kostet und viel bewirkt: die Planung der Wärmebrücken. Im energetischen Nachweis wird ihr Einfluss über einen Zuschlag auf den Wärmedurchgang der gesamten Gebäudehülle berücksichtigt. Nach den bisherigen Regeln gilt:

0,10 W/(m²K) pauschal, wenn die Details nicht nachgewiesen werden,
0,05 W/(m²K) bei Gleichwertigkeitsnachweis nach DIN 4108 Beiblatt 2, Kategorie A,
0,03 W/(m²K) bei Gleichwertigkeitsnachweis nach Kategorie B,
bei detaillierter Berechnung aller Wärmebrücken der projektspezifisch ermittelte Wert.

Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung: Liegt der mittlere Wärmedurchgang einer Gebäudehülle ohne Wärmebrücken bei 0,30 W/(m²K), ergeben sich mit pauschalem Zuschlag 0,40 W/(m²K), mit Kategorie-B-Details nur 0,33 W/(m²K). Der Unterschied von rund 18 Prozent müsste sonst über zusätzliche Dämmung oder bessere Fenster ausgeglichen werden – deutlich teurer als sorgfältig geplante Anschlüsse.

Typische Schwachstellen sind Balkonanschlüsse, Fensterlaibungen, Attiken, Sockel und Kellerdecken sowie Durchdringungen der Dämmebene. In der Bestandssanierung kommen Innendämmungen und Bauteilanschlüsse an ungedämmte Bauteile hinzu, bei denen neben dem Energieverlust auch der Feuchteschutz und der Mindestwärmeschutz zu beachten sind. Ob und in welchem Umfang sich die Nachweisregeln mit den angekündigten Änderungen am Referenzgebäude verschieben, sollte im jeweiligen Projekt geprüft werden.

Und im Bestand?

Für Eigentümer von Bestandsgebäuden mit Gas- oder Ölheizung wird die Bio-Treppe ab 2029 wirtschaftlich spürbar – zumal Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und Netzentgelte tragen. Ein individueller Sanierungsfahrplan hilft, Maßnahmen an Hülle und Technik sinnvoll zu sortieren und Förderungen schrittweise zu nutzen, statt unter Zeitdruck Einzelentscheidungen zu treffen.

Fazit

Das neue Gesetz bringt mehr Technologieoffenheit, aber auch mehr Verantwortung in der frühen Planung. Nullemissionsstandard, Ökobilanz und Förderanforderungen werden im Vorentwurf entschieden, nicht im Bauantrag. Wer energetische Fachplanung von Beginn an in den Entwurf integriert, baut nicht nur gesetzeskonform, sondern auch wirtschaftlicher.

Dipl.-Ing. Tolga Zurnaci ist Inhaber des Planungsbüros Zurnaci in Hamburg, dena-zertifizierter Energieeffizienz-Experte, in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes eingetragen und promoviert an der Middlesex University zu Investitionsentscheidungen im sozialen Wohnungsbau. Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.

Quellen

Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / BMWSB: GModG-Infoportal, Chronologie und Meldungen (abgerufen Oktober 2026).
Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026.
GÖRG Rechtsanwälte (17.07.2026): Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft GEG ab – was sich ändert und was bleibt.
DIN 4108 Beiblatt 2: Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden – Wärmebrücken, Planungs- und Ausführungsbeispiele.
CMS Hasche Sigle (Oktober 2026): Neue energetische Anforderungen an Gebäude.
BauNetz Wissen: Wärmebrücken und GEG.

Stand: Oktober 2026

Welcher Energiestandard rechnet sich? Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Neubau und Bestand bedeutet