Ob ein Wohnungsbauprojekt bezahlbar wird, entscheidet sich selten auf der Baustelle. Die größten Kostenhebel liegen in den ersten Wochen der Projektentwicklung – lange bevor die erste Ausführungsplanung entsteht. Wer hier strukturiert entscheidet, spart später ein Vielfaches.

Mehr Geld allein löst das Problem nicht

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist ungebrochen. Das frühere politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde nie erreicht. 2022 wurden bundesweit rund 295.000 Wohnungen fertiggestellt, 2025 nur noch rund 206.000. Gleichzeitig schrumpft der Bestand an Sozialwohnungen, weil jedes Jahr mehr Miet- und Belegungsbindungen auslaufen als neue entstehen – in Niedersachsen etwa ging der Bestand zwischen 2017 und 2024 um rund 41 Prozent zurück.

Der Bund hat reagiert und die Mittel für die soziale Wohnraumförderung deutlich erhöht: 4 Milliarden Euro im Jahr 2026, 5 Milliarden Euro im Jahr 2027, insgesamt 23,5 Milliarden Euro bis 2029. Das ist ein wichtiges Signal. Doch Förderung wirkt nur, wenn Projekte überhaupt wirtschaftlich darstellbar sind. Und genau hier liegt der Engpass: Baukosten, Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen lassen vielen Vorhaben kaum Spielraum.

Wenig Rendite, wenig Puffer

Für private Investoren und Projektentwickler ist der geförderte Wohnungsbau kein grundsätzlich unattraktives Segment. Langfristige Mietbindungen, stabile Nachfrage und öffentliche Förderung machen ihn zu einer vergleichsweise risikoarmen, defensiven Anlage. Die Kehrseite: Typische Nettoanfangsrenditen liegen bei etwa 2,2 bis 2,5 Prozent. Gleichzeitig sind Fördermittel häufig an energetische Standards und Ausstattungsanforderungen geknüpft, die die Baukosten erhöhen.

Bei so geringen Margen gibt es kaum Puffer für Fehleinschätzungen. Ein falsch gewählter Standard, eine aufwendige Tiefgarage oder eine ineffiziente Gebäudeform können ein Projekt kippen, bevor es begonnen hat.

Wo die Kosten wirklich entstehen

Die Hamburger „Initiative kostenreduziertes Bauen“, an der rund 100 Organisationen aus Wohnungswirtschaft, Planung, Bauwirtschaft und Verwaltung beteiligt sind, hat das Einsparpotenzial im Wohnungsneubau aufgeschlüsselt. Der daraus entstandene Hamburg-Standard beziffert es auf bis zu 2.000 Euro brutto je Quadratmeter Wohnfläche – rund ein Drittel der Baukosten:

bis zu 1.000 €/m² durch effizientere Planung und den Verzicht auf kostenintensive Bauweisen, Technik und Bauteile wie Tiefgaragen,
bis zu 600 €/m² durch angepasste Standards in Baukonstruktion und Gebäudetechnik,
bis zu 400 €/m² durch optimierte Planungs- und Genehmigungsprozesse.

Bemerkenswert ist die Reihenfolge: Der größte Hebel liegt nicht im günstigeren Einkauf oder in der Optimierung einzelner Details, sondern in der grundsätzlichen Frage, was überhaupt gebaut wird. Diese Frage wird in der frühen Projektphase beantwortet – oder eben nicht.

Frühe Entscheidungen lassen sich kaum korrigieren

Die Projektmanagement-Forschung zeigt seit Langem, dass die Qualität der Entscheidungen in der sogenannten Front-End-Phase den späteren Projekterfolg maßgeblich bestimmt. Standort, Gebäudetypologie, Bauweise, Förderweg, Energiestandard und Ausstattungsniveau werden früh festgelegt – und sie hängen voneinander ab. Ein höherer Energiestandard kann eine bessere Förderung erschließen, verändert aber zugleich Baukosten, Technikkonzept und Wartungsaufwand. Eine Tiefgarage verbessert die Vermarktbarkeit, kann aber die Wirtschaftlichkeit eines geförderten Projekts allein aufzehren.

Hinzu kommt ein bekanntes Muster: Kosten und Termine werden in frühen Phasen systematisch zu optimistisch eingeschätzt. Was im Grobkonzept noch tragfähig aussieht, gerät in der Ausführung unter Druck. Spätere Korrekturen sind dann nur noch mit erheblichem Aufwand möglich.

Entscheidungen strukturiert treffen

Aus Planungspraxis und Forschung lassen sich einige Prinzipien ableiten, die frühe Investitionsentscheidungen deutlich belastbarer machen:

Varianten statt Einzellösung: Mindestens zwei bis drei grundlegende Konzepte – etwa unterschiedliche Typologien, Bauweisen oder Energiestandards – vergleichend durchrechnen, bevor eine Richtung festgelegt wird.
Mehr als nur Baukosten bewerten: Förderfähigkeit, Lebenszykluskosten, Bauzeit, Genehmigungsfähigkeit und langfristige Nutzbarkeit gehören gleichberechtigt in den Vergleich. Mehrkriterielle Bewertungsverfahren helfen, diese unterschiedlichen Größen nachvollziehbar zu gewichten.
Annahmen auf den Prüfstand stellen: Mit Sensitivitätsanalysen wird sichtbar, welche Annahmen das Ergebnis tatsächlich tragen – meist sind es wenige Größen wie Baukosten, Zinssatz oder Förderhöhe. Auf diese Größen sollte sich die Datenqualität konzentrieren.
Erfahrungswerte statt Optimismus: Risikozuschläge lassen sich realistischer bemessen, wenn sie sich an abgeschlossenen, vergleichbaren Projekten orientieren statt an Wunschannahmen.
Neue Spielräume nutzen: Der sogenannte Bau-Turbo (§ 246e BauGB) erlaubt seit Oktober 2025 befristet bis Ende 2030 Abweichungen vom Planungsrecht für den Wohnungsbau. Mit dem geplanten Gebäudetyp E sollen zudem Abweichungen von reinen Komfortstandards rechtssicherer werden; das Gesetzgebungsverfahren ist allerdings noch nicht abgeschlossen.

Aus der Forschung

Im Rahmen meiner Promotion untersuche ich, wie Investitionsentscheidungen für Neubauprojekte im sozialen Wohnungsbau in der frühen Projektentwicklung systematisch unterstützt werden können. Die wissenschaftliche Literatur behandelt Wirtschaftlichkeit, strategische Projektentscheidungen und Methoden der Entscheidungsunterstützung bislang überwiegend getrennt voneinander. Ziel der Arbeit ist ein integriertes Entscheidungsunterstützungsmodell, das wirtschaftliche, strategische und projektbezogene Kriterien – einschließlich ihrer Risiken – in einer nachvollziehbaren Bewertungslogik zusammenführt. Grundlage sind eine systematische Literaturanalyse und Interviews mit Expertinnen und Experten aus der Praxis.

Fünf Fragen vor dem Planungsstart

Welche Gebäudetypologie ist für Grundstück, Förderweg und Zielgruppe am wirtschaftlichsten?
Welche Elemente sind wirklich notwendig – und auf welche kann verzichtet werden (z. B. Keller, Tiefgarage, aufwendige Technik)?
Welcher Energiestandard ist förderfähig und über den Lebenszyklus sinnvoll?
Welche drei Annahmen haben den größten Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit – und wie belastbar sind sie?
Wurden mindestens zwei echte Alternativen verglichen?

Wer diese Fragen früh und ehrlich beantwortet, schafft die Grundlage für ein Projekt, das nicht nur gebaut, sondern auch dauerhaft wirtschaftlich betrieben werden kann.

Dipl.-Ing. Tolga Zurnaci ist Inhaber des Planungsbüros Zurnaci in Hamburg, dena-zertifizierter Energieeffizienz-Experte und promoviert an der Middlesex University zu Investitionsentscheidungen im sozialen Wohnungsbau.

Quellen

Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (2024): Wohnungsbau 2024 in Deutschland: Kosten – Bedarf – Standards. Bauforschungsbericht Nr. 88, Kiel.
Statistisches Bundesamt (2026): Baufertigstellungen im Hochbau 2025.
Bulwiengesa AG (2022): Geförderte Wohnungen als Investment. München.
Gebäudeforum klimaneutral (2026): Sozialwohnungsbau in Deutschland: Entwicklung und regionale Unterschiede. Gebäudereport, Stand Januar 2026.
Haufe Online-Redaktion (20.03.2026): Bund investiert neun Milliarden Euro in sozialen Wohnungsbau.
IFB Hamburg (26.01.2026): Geförderter Wohnungsbau mit dem Hamburg-Standard.
Samset, K. & Volden, G. H. (2016): Front-end definition of projects: Ten paradoxes and some reflections regarding project management and project governance. International Journal of Project Management.
Flyvbjerg, B. (2014): What You Should Know about Megaprojects and Why: An Overview. Project Management Journal, 45(2), 6–19.
Borgonovo, E. & Peccati, L. (2006): Uncertainty and global sensitivity analysis in the evaluation of investment projects. International Journal of Production Economics, 104(1), 62–73.

Stand: Oktober 2026

Günstiger bauen beginnt vor dem ersten Strich: Warum die frühe Projektphase über die Kosten entscheidet